對於很多華人來說，「有土斯有財」是非常根深蒂固的觀念，這連帶使得大中華區的多個都市成為全世界房價所得比最高的地方(見下圖紅框)，以台北為例，平均而言，需要不吃不喝19.44年才能買得起一套房子，這還不算是購房難度最大的地方，若想要在北京、香港、深圳等大都市買房，分別需要累積43.13年、40.99年與40.72年的收入，這樣的高額房價很明顯已經超出一般人的可負擔範圍。

雖然從房價收入比來看，上述這些城市的房價高不可攀，甚至有很多人認為有泡沫破裂的風險，但深一層研究細想，可以發現高不可攀的房價背後反映的是「收入分配的不平均」。

以中國為例，吉尼係數(用來衡量財富分配的公平程度)由1990年的0.35成長到2015年的0.5(見下圖)，代表過去30年經濟的快速發展過程中，財富分配不均的狀況日益嚴重。據統計，中國頂端1%的家庭占有全國1/3以上的財產，而在「有土斯有財」的觀念驅使之下，北京、上海、深圳自然成為中國有錢人置產的首選。

同時間，中國的中產階級也正快速成長，預計2030年中產階級的人數將達總人口的1/3，其中北、上、廣、深等重點城市，薪水早己超越台灣，高階主管在大陸工作的薪酬，是台灣工作的1.89倍，如果進入外商公司，更可能達到1.96倍。

也就是說，這些大都市的房價確實令一般人感到吒舌，但是快速累積財富的中國富豪與快速增加的中產階級才是拉動房價高企的主要推手。

依據官方統計，台灣前10%和前1%的有錢人的財富，佔全國財富的比重為63%和24%，吉尼係數約0.338，財富分配不均的狀況與其他國家相比，似乎並不算嚴重。但實情恐非如此。因為富豪會利用租稅規劃，把錢放在海外，而台灣受限於特殊的國際地位，能夠與其他國家簽署雙邊租稅協定的機會有限，因此稅務機關對台灣人的海外資產掌握度有限。瑞銀集團曾發布報告，估計台灣人有5000億美元的資產放置海外，僅次於中國大陸1.4兆、美國7000億美元。於此背景下，台商海外資金回流購置台灣不動產的消息仍時有所聞，這也解釋了為何台灣在薪資成長停滯多年，但房價仍居高不下的主要原因。

結論: 在都市化的過程中，主要大都市的房價節節高升，在華人「有土斯有財」的觀念影響下，使得大中華區的多個都市成為全世界房價所得比最高的地方，已遠超一般人的可負擔範圍，然而，快速成長的富豪與中產階級才是推高房價的主要族群，通常他們具有比較好社經地位與穩定收入來源，也是歷史性低利率(浮濫的資金)的主要收益者，在政府政策或利率環境沒有重大改變之前，房價可能很難有顯著的拉回。

你在台中市的西區買大樓裡的一戶房子，和在台東偏鄉地區買一棟透天厝，有甚麼不同？表面上看，都是買了一個居住空間，但在台中買房子，真正買到的，還有較多的工作機會、方便且優質的醫療體系，子女接受更好教育的機會、以及就近參加藝文活動的機會。因此，當你在購買房屋的時候，實際上是購買了當地工作、醫療、教育、文化等等資源，這些資源在台中顯然比台東來得多，可以想見為何台中的房價一定遠高於台東。

換言之，因為大城市往往有較好的就業機會與較高的生活品質，因此隨著經濟發展的發展，人口有往城市集中的趨勢，因此一個國家或區域的都市化比率(城市人口佔總人口的比重)，就是衡量經濟發展程度的重要標誌。

下圖是過去五百年主要國家都市化比率(urbanization rate)的成長狀況。我們可以觀察到，經濟發展比較成熟的國家，例如美國、日本，它們的都市化比率相對領先於其他國家，而中國在過去20年中，伴隨著經濟的快速成長，都市化比率也由不到40%快速躍升到近60%。

根據PWC的彙整統計，全球GDP的85％來自城市，目前已有超過一半的人口生活在城市地區，每周有150萬人加入城市生活的行列，其中以非洲和亞洲國家的城市化進程尤為快速。

然而成長中的城市要想以目前的速度繼續擴張，就需要對基礎設施進行大量投資。根據PWC估計，僅在未來10年內，全球將在城市的基礎設施上投資78兆美元，以適應都市化比率的增長。其中，紐約，北京，上海和倫敦僅在基礎設施方面的投資就將需要8兆美元，這代表因應都市化的需求，將有更多的政府資源投入到大城市的基礎建設當中，這也代表城市與鄉村的差距可能進一步被拉大，生活在城市可以享受到更多的基礎設施與更佳的生活品質，然而城市土地的供給是有限的，在都市化比率持續提升的狀況下，持續成長中的大城市其核心地段往往是不動產投資的不敗選擇。

目前看起來(參考下圖)，美國、歐洲、日本等經濟相對成熟國家，都市化比率已達80%，要再繼續上升的空間有限；中國在過去經過20年的快速發展，都市化比率也已達到60%，北上廣深等一級大城市的房價漲幅也已具體反映此一情況。中國的都市化比率未來雖仍有一定的成長空間，但東協、非洲等國家目前都市化比率較低，代表未來具有較大的成長空間，其發展進程將取決於當地的經濟成長與基礎建設的投入狀況，值得我們後續持續關注。

結論:

都市化(Urbanization)是文明發展的趨勢，也是各國政府資源投入的重點，在大都市裡生活代表著可取得較多的工作、醫療、教育、文化等資源，因此在評估未來房地產的成長潛在空間時，都市化比率是一個重要的參考指標。若對海外不動產投資有興趣，可透過參考下列統計資料的圖表，找出值得留意的國家/區域，再做進一步的研究與評估。