(房地產第六篇) 大城市的「房價所得比」居高不下，是否存在泡沫的風險? -2020-09-07

對於很多華人來說，「有土斯有財」是非常根深蒂固的觀念，這連帶使得大中華區的多個都市成為全世界房價所得比最高的地方(見下圖紅框)，以台北為例，平均而言，需要不吃不喝19.44年才能買得起一套房子，這還不算是購房難度最大的地方，若想要在北京、香港、深圳等大都市買房，分別需要累積43.13年、40.99年與40.72年的收入，這樣的高額房價很明顯已經超出一般人的可負擔範圍。

雖然從房價收入比來看，上述這些城市的房價高不可攀，甚至有很多人認為有泡沫破裂的風險，但深一層研究細想，可以發現高不可攀的房價背後反映的是「收入分配的不平均」。

以中國為例，吉尼係數(用來衡量財富分配的公平程度)由1990年的0.35成長到2015年的0.5(見下圖)，代表過去30年經濟的快速發展過程中，財富分配不均的狀況日益嚴重。據統計，中國頂端1%的家庭占有全國1/3以上的財產，而在「有土斯有財」的觀念驅使之下，北京、上海、深圳自然成為中國有錢人置產的首選。

同時間，中國的中產階級也正快速成長，預計2030年中產階級的人數將達總人口的1/3，其中北、上、廣、深等重點城市，薪水早己超越台灣，高階主管在大陸工作的薪酬，是台灣工作的1.89倍，如果進入外商公司，更可能達到1.96倍。

也就是說，這些大都市的房價確實令一般人感到吒舌，但是快速累積財富的中國富豪與快速增加的中產階級才是拉動房價高企的主要推手。

依據官方統計，台灣前10%和前1%的有錢人的財富，佔全國財富的比重為63%和24%，吉尼係數約0.338，財富分配不均的狀況與其他國家相比，似乎並不算嚴重。但實情恐非如此。因為富豪會利用租稅規劃，把錢放在海外，而台灣受限於特殊的國際地位，能夠與其他國家簽署雙邊租稅協定的機會有限，因此稅務機關對台灣人的海外資產掌握度有限。瑞銀集團曾發布報告，估計台灣人有5000億美元的資產放置海外，僅次於中國大陸1.4兆、美國7000億美元。於此背景下，台商海外資金回流購置台灣不動產的消息仍時有所聞，這也解釋了為何台灣在薪資成長停滯多年，但房價仍居高不下的主要原因。

結論: 在都市化的過程中，主要大都市的房價節節高升，在華人「有土斯有財」的觀念影響下，使得大中華區的多個都市成為全世界房價所得比最高的地方，已遠超一般人的可負擔範圍，然而，快速成長的富豪與中產階級才是推高房價的主要族群，通常他們具有比較好社經地位與穩定收入來源，也是歷史性低利率(浮濫的資金)的主要收益者，在政府政策或利率環境沒有重大改變之前，房價可能很難有顯著的拉回。